公摊面积突然“消失”!为了拯救楼市,地方决定让二手房业主出出血
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公摊面积突然“消失”!为了拯救楼市,地方决定让二手房业主出出血

发布日期:2024-08-26 14:27    点击次数:58

互联网上,长期流传着一个谣言:公摊面积是李嘉诚发明的。

因为这项“特殊贡献”,李超人没少挨唾沫星子。

但实际上,公摊面积是上世纪五六十年代,有香港另一个大佬霍英东搞出来的,后来被内地集体“抄作业”。李超人的代表作之一,是他曾经搞出了得房率“高”达40%的楼盘——长实元朗四季豪园,媒体称之为“神坑盘”。

买房人苦公摊面积久矣!就连“公摊祖师爷”香港,2023年也彻底废除了公摊面积。全球几乎没几个国家保留,中国内地是其中之一。

好消息是,似乎一夜之间,困扰我们近三十年的公摊面积,就原地“消失”了,直接退出历史舞台!看看最新的楼市动向,你会发现一件神奇的事,中国新房齐齐捅破了100%实用率的天花板,直冲云霄:

长沙,修订了中央空调设备平台、飘(凸)窗、阳台面积的新规,综合赠送面积最多可达到30%,实用率轻轻松松突破100%;

浙江绍兴、温州、金华、湖州等地,推出空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率,挑高客厅只算单层面积,理论上得房率可以达到100%,高的甚至能达到120%。

最炸裂的是广州,新出让的地块天河南方面粉厂出了新规,阳台占比可以达到建筑面积的30%,而且只算一半面积,实用率有可能直接干到逆天的130%!

很多人还没意识到,地方这些动作对楼市冲击多大,公摊面积,名存实亡。

为什么地方突然集体动手,不惜修改政策规定,也要给开发商让利,鼓动买房人下场?

为什么新房的得房率不断突破上限,直接干翻了公摊面积,二手房却纹丝不动,被牢牢锁死?

这一场楼市调控的共谋,事关土地财政、房价复苏,让许多买房人雀跃欢呼的同时,也给无数急于卖房的二手业主,送上一次无声的暴击,让人瑟瑟发抖。

新房实用率,是怎么一步步冲破天际的?就拿广州来说。

前几天,广州天河南方面粉厂地块的规划流出,原文是这样的:

住宅建筑的半开敞空间水乎投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积30%的,按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。

简单地说,阳台占比可以达到建筑面积的30%,而且只算一半面积。赠送面积,一下飙升!

来源:网络

要知道,得房率达到100%或以上,就相当于公摊面积“消失”了。

实际上,广州去年11月就已经出台新规,把阳台占比从15%提高到20%。自那之后,使用率100%已经成了广州新楼盘的标配,很多楼盘达到110%,甚至有“卷王”项目,号称使用率超过了120%。

而按照最新规定,南方面粉厂的使用率最高有可能拉到130%,再次突破“天花板”。这意味着,一套建筑面积100平的房子,使用面积可以达到130平!

买房人笑了,但这样一来,对二手房就造成了巨大的碾压性优势,二手业主要哭了。

要知道,现有的二手房就连楼梯楼,也只能做到90%,电梯洋房在80%左右。超高层豪宅的得房率甚至只有60%左右。

按照广州的新规,可能会出现下面这一幕:

80平的小户型,能住出100平的感觉,“小三房”变“小四房”

100平的房子,居住体感约等于前些年160多平的房子

140平的多娃家庭改善房,使用率直逼200平豪宅

……

事实上,不只是广州这么干,这两年全国各地都在疯狂拉升新房的实用率。

第一种途径是“做加法”,提高赠送面积。比如,2024修订版《深圳市建筑设计规则》,就把可不计入建筑面积的凸窗进深由0.6米增加至0.8米,并且允许阳台进深超过2.4米。

如此一来,飘窗面积将可加大一圈,阳台也能做得更大,相当于“全赠送”“半赠送”的面积都扩大了。

第二种途径是“做减法”,把一些建筑部位移出公摊名单,不计入容积率。

比如上文提到的长沙,就明确中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置,不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积等。再加上对飘(凸)窗、阳台面积的让步,新规后的综合赠送面积最多可达到建筑面积的30%,使用率轻轻松松超过100%。

浙江绍兴、温州、金华、湖州等地新规,也是类似,最高可以把实用率拉升到120%。

为什么新房得房率,会出现这样一股飙升的狂潮?

要知道,在同样容积率的情况下,这相当于是地方给开发商“让利”了。如果新房“加量不加价”,就等于是变相降价,无形中提升了新房的竞争力。

这么做的直接原因,就是要提升新房的竞争力,对抗广大二手房业主的“抛盘”冲动,稳定市场。

当下,楼市处于下行周期。

在很多核心二线城市,大量二手房凭着价格低、现楼交付的优势,在成交上吊打新房。

今年年初,国家统计局数据则显示,70个大中城市二手房成交量已经超过了新房的成交量。甚至很多原本在看新房的客户,也跑去买了二手房。

贝壳的二季度财报也显示,存量房(二手房)业务净收入73%,增长14.3%,是净收入增长的主要贡献者。

到头来,开发商傻眼了:

没想到,打败自己的不是同行,而是二手房业主!

地方也急了,开发商的去库存不理想,哪有资金继续拿地?土地市场空前承压——

北京:上半年卖地732.36亿,同比下降15%

上海:上半年卖地415.96亿,同比下降20%

广州:上半年卖地64.78亿,同比下降85%

深圳:上半年卖地51.79亿,同比下降75.5%

杭州:上半年卖地590.9亿,同比下降38%

南京:上半年卖地109亿,同比下降67.8%

成都:上半年卖地211亿,同比下降37%

苏州:上半年卖地70.5亿,同比下降80%

……

这是一场无差别的寒潮。据中指研究院统计,上半年全国300城土地出让金规模同比下降44.3%。

来源:中指研究院

所以,得房率优势说白了,就是地方给新房“定向开挂”,更小的面积,获得更多的使用空间,争夺买房人。

毕竟,距离年底仅剩4个月,无比需要一个大利好,让沉寂的土地市场热起来。就在8月,广州发布了第三批供地清单,一口气拿出50宗涉宅用地,轰炸市场。

一边要稳楼市,一边又要拼命卖地,地方的平衡术,太难了。

公摊面积的“消失”,谁是赢家?最大获益者,当然是正准备买房的人。

同样的价格,却能获得更多使用面积,相当于变相降价,“等等党”这次又赢麻了!

最受伤的,则是二手房业主,尤其是正在卖房的这一批。

楼龄比人家老,产品又过时,本想靠“性价比”杀出一条血路,结果使用率直接被吊打,房子还怎么卖?

新规一出,好比一记晴天霹雳,炸在头上。房子砸手里的风险,又上升了。

俗话说,早买享红利,晚买享优惠,中间买的成为代价。楼市真的给所有人,都好好上了一次投资课。

不过,地方也许需要关注,二手房业主“受伤”,很可能会影响到楼市的循环。毕竟,现在市场上的一大批买房人,同时也是卖房的业主。

贝壳去年调研发现,近年来,全国年均300-400万家庭换房。一二线城市新房市场的很大一部分购买力,来自于“卖旧买新”,也就是改善型购房。

其中,一线城市更是平均高达53%!南京、天津、合肥、成都“卖旧买新”对新房市场的贡献,也超过30%。

从发达国家经验来看,楼市运转,同样依靠源源不断的“以旧换新”。

比如老美,早在上世纪70年代,人均住房面积已超过60平方米,但过去50年来,房地产销售仍保持年均500万套的水平。

他们换房的原因,主要就是追求更好、更新的住房。

如果卖不掉手头上的旧房子,何来资金和底气买新房子?楼市调控的决策者,需要深思。

对广大的业主们来说,这场“背刺”也再次敲响了一次警钟:

房子也是商品,而商品是有“保质期”、会过时的。

当电梯成为标配的时候,楼梯房过时了;

当花园小区越来越常见的时候,单体楼过时了;

当低密度社区流行的时候,高密度超高层也就过时了;

当新城CBD兴起的时候,老城区也就过时了……

就像上世纪90年代的广州,有钱人住在越秀淘金一带的电梯高层住宅。而现在,那些房子大多已经老旧不堪,有的甚至沦为出租屋。

当广州楼市的天花板已经触碰到了30万/平,上一代“豪宅区”的价格还在4-6万/平徘徊。

这样“新人笑,旧人哭”的故事,还将不断发生。

事实上,以公摊面积“消失”为标志,国内商品房很可能再次掀起一次“换代”的大潮。

楼市发展到现在,已经历了至少三次更新迭代。第一代住宅是2000年以前的老公房,现在的老破小。第二代住宅是2000年代的楼梯楼。第三代住宅是2010年代的电梯房。

如今,新一代住宅,正在如雨后春笋般涌现。

今年5月,济南首个整盘的“第四代住宅”亮相,现场火爆。其又被称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”,其主要特征是:

把地面的庭院置于高层建筑,每层住户都拥有公共院落和独立花园。

来源:海报新闻

这里头最重要的是,空中花园面积不计入容积率和产权面积,属于赠送的标配。

据海报新闻,截至2024年3月,全国已有24个省份试点上线“第四代住宅”,遍地开花,今后还会越来越多。

楼市已经告别了野蛮生长,市场需求倒逼住宅品质升级,这当然是好事。

对每一个房产拥有者来说:

如果不想被市场淘汰,保持资产优质属性,恐怕不得不注意适时换房,跟上时代的脚步。